Por César Gomes de Sá

O debate sobre a Lei do Gabarito saiu das pranchetas e chegou ao Supremo — testando, no caminho, a maturidade institucional da Paraíba.

Em pouco mais de um ano, os empreendedores imobiliários da orla de João Pessoa viveram quatro realidades jurídicas distintas. Uma lei aprovada, uma liminar derrubando-a, uma medida provisória tentando ressuscitá-la e, por fim, uma decisão do Supremo segurando o caos. Esse vaivém normativo é o retrato de uma disputa que vai muito além da altura dos prédios à beira-mar — e que expõe as fissuras do Estado na tarefa de produzir regras que durem.

O estopim foi a declaração de inconstitucionalidade do artigo 62 da Lei de Uso e Ocupação do Solo de João Pessoa — a chamada LUOS, editada pela Lei Complementar nº 166/2024. Em janeiro de 2026, o Órgão Especial do Tribunal de Justiça da Paraíba decidiu, por sete votos a seis, que a flexibilização das regras de gabarito na orla violava a proteção constitucional da zona costeira. O placar apertado já antecipava a tempestade que viria.

A Constituição Federal é clara: a Zona Costeira é patrimônio nacional e sua ocupação deve respeitar as condições que garantam a preservação ambiental — é o que determina o artigo 225, § 4º. Com o artigo 62 fora do jogo, voltou a vigorar o regime anterior, estabelecido pelo Decreto Municipal nº 9.718/2021. Centenas de processos administrativos foram congelados. Obras paradas. Investimentos em suspenso.

O Município de João Pessoa não aceitou o resultado e levou a briga ao Supremo Tribunal Federal, pedindo a suspensão da decisão estadual. O ponto central do imbróglio: os efeitos retroativos — chamados tecnicamente de ex tunc — da declaração de inconstitucionalidade. Na prática, isso significava que alvarás e licenças concedidos com base na lei agora derrubada poderiam ser tratados como se nunca tivessem existido.

Em 13 de março de 2026, o ministro Edson Fachin, na presidência do STF, deu uma resposta cirúrgica. Suspendeu parcialmente a decisão do tribunal paraibano: os alvarás e licenças já emitidos até a publicação do acórdão seriam preservados — afinal, foram concedidos com base numa lei que, à época, gozava de presunção de constitucionalidade. Mas novos projetos com base no artigo 62? Proibidos. A mensagem foi direta: proteção ambiental e segurança jurídica não são opostos. São obrigações simultâneas.

Durante anos, o debate sobre a orla paraibana foi travado como se houvesse apenas dois lados: o do desenvolvimento a qualquer custo e o da preservação intransigente. A crise atual revela que esse enquadramento é falso. O verdadeiro problema não é construir ou não construir — é a incapacidade do Estado de produzir normas urbanísticas estáveis o suficiente para que qualquer decisão, seja ela do investidor ou do ambientalista, tenha chão firme onde pousar.

O mercado imobiliário consegue operar dentro de limites rígidos. O que ele não suporta é a imprevisibilidade. Quando as regras mudam por decreto, por liminar ou por maioria apertada de tribunal, o risco jurídico se torna impossível de precificar — e o investimento simplesmente não vem.

Defender isso não significa pedir que a orla seja entregue à especulação. A preservação do litoral é uma obrigação constitucional inegociável. Mas políticas urbanas permanentemente refeitas sob fogo cruzado de liminares e medidas provisórias não protegem o meio ambiente — apenas criam um ambiente fértil para a judicialização infinita, que corrói a credibilidade das instituições e afasta quem quer investir de forma séria e de longo prazo.

O que a orla de João Pessoa está pedindo — a gritos — não é apenas uma definição sobre quantos andares pode ter um prédio à beira-mar. É uma resposta sobre se o Estado ainda é capaz de fazer o básico: dizer o que vale, fazer valer o que disse, e não mudar de ideia como mudam as nuvens.

César Gomes de Sá é advogado com atuação em Direito Imobiliário, Urbanístico e Ambiental. Mestre em Políticas Públicas e Processos. Vice-presidente da Comissão de Direito Ambiental da OAB/RJ, membro da Comissão de Direito Ambiental da OAB Nacional e parecerista em direito ambiental e constitucional do Instituto dos Advogados Brasileiros (IAB).

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